Кратко о законе и о сроках его вступления
В июне принят закон, который позволяет использовать арест имущества уехавших за границу граждан в качестве обеспечительной меры по административным делам, связанным с «правонарушениями против интересов РФ». Закон вступит в силу 1 сентября 2026 года.
Кого может коснуться закон
Определение «правонарушения против интересов» в тексте закона широкое, поэтому под угрозой может оказаться практически любой уехавший россиянин. Арест может быть наложен на банковские счета, а при их недостаточности — на другое имущество, в том числе на квартиру.
Арест можно применять до вынесения окончательного решения суда по административному делу — по ходатайству, например, прокурора. Если ранее по политическим административным статьям назначались штрафы и они не погашены, за неуплату могут возбудить новое дело и на его основании арестовать имущество.
Последствия ареста имущества
При аресте владельцу запрещается распоряжаться имуществом: продавать, дарить или передавать по наследству. Также законом предусмотрен запрет на получение дохода от жилья (например, сдачу в аренду) «при необходимости». Конфискация и изъятие прямо в законе не заявлены.
Что можно сделать заранее: общие рекомендации
До вступления закона в силу имеет смысл оценить риски и подготовить документы на случай, если потребуется передать или продать недвижимость дистанционно: собрать правоустанавливающие документы, выписки из ЕГРН, справки об отсутствии задолженностей и решить вопрос с представителем в России.
Дарение как способ передачи недвижимости
Часто рассматривают дарение квартиры близким родственникам. Это выгодно с точки зрения налогов: дарение близкому родственнику обычно не облагается НДФЛ. При передаче третьему лицу или несвязавшемуся родственнику налоговая нагрузка на одаряемого будет выше — 13% для резидентов и 30% для нерезидентов.
Важно: даритель не может оформить дарение, если одновременно сделал доверенность на того же человека для совершения сделки. На операции с недвижимостью потребуется участие третьего лица при оформлении доверенности.
Оформление доверенности из‑за границы
Доверенность на совершение сделок с недвижимостью можно оформить в консульстве России за рубежом или у местного нотариуса с последующим переводом и легализацией (апостиль или подтверждение по конвенциям, в зависимости от страны). После оформления оригинал доверенности нужно переслать в Россию.
Рекомендуется оформлять доверенность в консульстве или в формате, который российский нотариус сможет быстро проверить по базе — это снижает риск отказа при признании документа. В доверенности должны быть чётко прописаны полномочия: оформление дарения или продажи, подача документов в Росреестр и снятие с регистрационного учёта при необходимости.
Как проходит сама сделка и регистрация
После подготовки доверенности и пакета документов доверенное лицо и одаряемый/покупатель обращаются к нотариусу для оформления договора дарения или купли‑продажи, затем нотариус направляет документы в Росреестр. Новый собственник получает выписку из ЕГРН обычно на следующий рабочий день после регистрации.
Налоги при продаже недвижимости
Размер НДФЛ при продаже зависит от способа приобретения и срока владения: минимальный срок владения для освобождения от налога обычно составляет пять лет, в ряде случаев — три года. Если срок меньше, налог для резидента — по общим правилам, для нерезидентов и обладателей статуса «иноагент» ставка может составлять 30%.
Способы приёма и вывода средств
Рекомендуется принимать оплату на собственный российский счёт. Если счёта нет — можно дать доверенному лицу право открыть счёт. После продажи средств может потребоваться вывести за границу: это осложнено санкциями и ограничениями банков, поэтому стоит заранее проконсультироваться со специалистами.
Альтернативы — аккредитив покупателя или депозит нотариуса: деньги блокируются в банке или у нотариуса и переводятся продавцу только после регистрации сделки в ЕГРН. Это снижает риски для обеих сторон.
Особенности прописки и приватизации
Для продажи в квартире не должно быть зарегистрированных жильцов. Если продавец в ней прописан, потребуется отдельная доверенность и заявление на выписку, которые доверенное лицо подаёт в МФЦ. Операции с дарением и продажей возможны только при наличии приватизации — при отсутствии приватизации собственником вы не являетесь, но приватизацию можно оформить по доверенности при соблюдении условий.
Наследство и передача права по наследству
Если недвижимость переходит по наследству, основные юридические действия также можно совершать через доверенное лицо. При наследовании тоже потребуются те же документы и регистрация прав в Росреестре.
Риски и практические советы
1) Взвесьте риски при дарении супругу или одному человеку: в случае развода квартира станет личной собственностью одаряемого. 2) Всегда заранее уточняйте список документов у нотариуса или риелтора, он может меняться по кейсу. 3) Для минимизации рисков используйте нотариальные депозиты или банковские аккредитивы. 4) При возможности оформляйте доверенность в консульстве или способом, который легко проверяется российскими нотариусами.
Новый закон увеличивает юридическую уязвимость уехавших граждан. Планирование и своевременное оформление полномочий у доверенных лиц помогут снизить риски и сохранить возможность распоряжения своим имуществом.
